RYNEK NIERUCHOMOŚCI
Nieruchomości w Anglii
Jak się jednak okazuje, szybko rosnące ceny to nie tylko specyfika naszego rynku.
Jak podają brytyjskie media, w pierwszym kwartale 2007 roku ceny mieszkań w Wielkiej Brytanii wzrosły o 9,5% w skali roku co oznacza, że cena typowego domu wzrosła do 175 554 funtów (blisko 1 mln złotych). Z danych opublikowanych przez instytucję the Nationwide Building Society wynika, że wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych liczony kwartał do kwartału wyniósł 2,2%.
Największe wzrosty odnotowano w Londynie oraz w Irlandii Północnej.
W Irlandii Północnej stopa wzrostu cen nieruchomości za okres od stycznia do marca 2007 roku wyniosła 57,6% w przeliczeniu na skalę roczną. To najwyższa wzrosty zanotowane w Wielkiej Brytanii od 1973 roku, czyli momentu rozpoczęcia monitorowania rynku cen nieruchomości przez the Nationwide Building Society. W skali kwartalnej wzrost cen w Irlandii Północnej wyniósł 14,6%, spowodowało to zwiększenie się po raz pierwszy w historii średniej ceny domu do 200 000 funtów.
Najdroższą częścią Wielkiej Brytanii pozostaje Londyn.
Cena domu w pierwszym kwartale 2007 roku wyniosła średnio 280 995 funtów, czyli o 14,3% więcej w porównaniu z ostatnim kwartałem 2006 roku. Najwolniejsze tempo wzrostu cen nieruchomości odnotowano natomiast w regionach północnych i północno-zachodnich oraz w Walii. Najtańsze mieszkania w Wielkiej Brytanii są w regionie północnym. W pierwszym kwartale 2007 roku spadek cen liczony kwartał do kwartału wyniósł 0,4%, a średnia cena nieruchomości mieszkaniowej spadła do 129 378 funtów.
Rosnące ceny mieszkań w Wielkiej Brytanii istotnie zwiększyły wartość majątku Brytyjczyków. W ciągu ostatnich dwóch lat majątki właścicieli nieruchomości z tytułu wzrostu cen mieszkań wzrosły średnio o 37%. W niektórych częściach kraju, wzrost wartości nieruchomości wyniósł nawet więcej niż 75%. W rezultacie tego, nieruchomości stanowią ponad połowę (55%) aktywów gospodarstw domowych. Zaliczana do majątku wartość to różnica między ceną nieruchomości, za jaką mogłaby być sprzedana na rynku w danym momencie, a kwotą kredytu hipotecznego pozostającego do spłacenia.
Należy jednak zaznaczyć, że kredyty hipoteczne zaciągane są coraz częściej na cele inne niż mieszkaniowe. Są to zazwyczaj kredyty zabezpieczone na nieruchomości mieszkaniowej, a przeznaczone na cele konsumpcyjne, na przykład na zakup samochodu, inne potrzeby życiowe, wydatki w wieku emerytalnym itd. Coraz częściej starsi Brytyjczycy decydują się na zaciągnięcie kredytu zabezpieczonego hipoteką ustanowioną na ich domu, aby następnie pieniądze przekazać dzieciom umożliwiając im zakup własnego domu.
Szacuje się, że majątek właścicieli domów w Wielkiej Brytanii na koniec czwartego kwartału 2006 roku z tytuł posiadanych nieruchomości mieszkaniowych wyniósł 14,6 miliardów funtów. Wartość ta przewyższyła o 2,4 miliardy funtów wartość z poprzedniego kwartału i o 3 miliardy funtów wartość z poprzedniego roku.
Komentarz Michała Macierzyńskiego, analityka Bankier.pl
Wartość nieruchomości od dawna jest ważnym składnikiem majątku każdego mieszkańca krajów rozwiniętych. Widać to szczególnie w takich miejscach jak Wielka Brytania czy Stany Zjednoczone. Rosnące ceny nieruchomości sprawiają, że wśród tamtejszych konsumentów rośnie tzw. efekt bogactwa. Jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki, często z tygodnia na tydzień, przy tej samej wysokości kredytu, zwiększa się wartość jego zabezpieczenia, a tym samym możliwość dalszego zadłużania. Ten najtańszy na rynku kredyt przeznaczany jest zazwyczaj na konsumpcję - nowe samochody, wycieczki, sprzęt RTV/AGD, a często też na wkład własny na kolejną nieruchomość, tym razem przeznaczoną na inwestycję. W tym ostatnim przypadku działa zasada znana z rynku akcji - powszechna wiara, że wzrost będzie trwał wiecznie lub przynajmniej uda się z „gorącą” nieruchomością wyjść odpowiednio wcześniej, inkasując pokaźną premię i spłacając drogi kredyt. I rzeczywiście większość osób na takim podejściu wygrywa. Jednocześnie historia z wielu rynków pokazuje, że wzrosty nie trwają wiecznie i prędzej czy później dochodzi do korekty cen. Czasami bardzo spektakularnych.
Nawet jeśli nie dochodzi do dużych spadków, to przez długi okres ceny są na tyle stabilne, że średni zwrot z inwestycji w nieruchomości w długim okresie jest znacznie niższy niż podczas spektakularnych wzrostów. O ile w Polsce wciąż brakuje mieszkań, dlatego raczej scenariusz zakładający spadek cen jest mało prawdopodobny, to jednak trzeba pamiętać o ryzyku stóp procentowych. Ostatnie miesiące niskich stóp uśpiły czujność klientów, a przecież nikt nie da gwarancji, że inflacja będzie wciąż utrzymywała się na tak niskim poziomie. Przy obecnych marżach jednym sposobem na zwiększenie dostępności kredytu jest już tylko maksymalne wydłużanie okresu spłaty lub czasowe obniżanie rat przez kilka pierwszych lat po zaciągnięciu kredytu.
W Wielkiej Brytanii, przy znacznie wyższych stopach procentowych niż w Polsce, już teraz wiele osób zaczyna mieć problem ze spłatą kredytu. Jeszcze większe problemy mogą pojawić się przy dalszych wzrostach stóp. Niedawno w brytyjskiej prasie pojawiły się informacje, że wartość brytyjskich nieruchomości może być przeszacowana nawet o kilkadziesiąt procent. Gdyby sprawdził się czarny scenariusz, to nagle spora część majątku Brytyjczyków zniknęłaby jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki. Automatycznie miałoby to wpływ na cały rynek kredytów. Dlatego właśnie wszyscy tak uważnie przyglądają się sytuacji w USA. Jeśli tamtejszy rynek da sobie radę z ogromnym zadłużeniem z tytułu zaciągniętych kredytów hipotecznych, będzie to dla pozostałych krajów oznaczało stosunkowo miękkie lądowanie. W innym wypadku całkiem realna jest sytuacja, kiedy ceny nieruchomości zaczną spadać na wielu rozwiniętych rynkach na raz. Z całą pewnością mogłoby to mieć również wpływ na sytuację w Polsce. O ile nie należy liczyć na jakieś gwałtowne spadki, to z całą pewnością doszłoby do nawet kilkuletniej stabilizacji cen nieruchomości.
---
44% od sprzedaży nieruchomości w Polsce!?
Rada Ministrów przyjęła 8 maja 2007 r. projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, przedłożony przez ministra budownictwa.
Dodatkowe opłaty o charakterze podatkowym
Projekt ten ustanawia dodatkowe opłaty o charakterze podatkowej w przypadku wzrostu wartości nieruchomości. W nowelizacji ustalono stałą wysokość tzw. renty planistycznej, która wyniesie 25 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Ta jednorazowa opłata będzie pobierana wówczas, gdy w wyniku uchwalenia planu albo jego zmiany, wartość nieruchomości wzrośnie, a właściciel ją zbędzie. Gmina będzie mogła odstąpić od pobierania renty tylko w sytuacji, gdy koszty związane z ustaleniem opłaty przewyższą jej wysokość.
Sprawa podatku dochodowego przy sprzedaży przedstawia się nieco inaczej.
W sytuacji, gdy właściciel nieruchomości będzie zbywać ja przed upływem okresu pięcioletniego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości, sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Co prawda sprzedawca ma prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu "udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich [nieruchomości - PIT.pl] posiadania", jednak trudno ocenić, czy renta planistyczna będzie taką opłatą. Jest ona bowiem ponoszona w związku ze wzrostem wartości, ale sama nie zwiększa wartości nieruchomości. Projekt przedłożony przez ministra budownictwa nie zawiera dodatkowych rozwiązań w sferze podatkowej, zatem w niektórych przypadkach podatek od sprzedaży nieruchomości może wynieść 44% (19% PIT i 25% renty planistycznej przy zysku na transakcji równym wzrostowi wartości nieruchomości w okresie jej posiadania).
---
Artur M. Brzeziński/Redaktor naczelny PIT.pl
Ciągle za mało mieszkań
Przemysław Nieścior, ekspert emFinanse, Doradcy Finansowi: - W pierwszym kwartale 2007 roku oddano o 5 % mniej nowych mieszkań niż przed rokiem. Nie oznacza to jednak zahamowania rozwoju rynku nieruchomości. Optymizmem napawa ilość wydanych do końca lutego br. pozwoleń na budowę. W porównaniu do zeszłego roku, ich liczba wzrosła o ponad 62%.
Podaż mieszkań będzie wzrastać zbyt wolno w stosunku do zapotrzebowania. - Wynika to z kilku czynników hamujących rozwój budownictwa – mówi Przemysław Nieścior. Po pierwsze, nie przewiduje się żadnych znaczących zmian legislacyjnych, które miałyby ułatwić realizację budowy większej liczby nieruchomości niż obecnie.
Po drugie, mieszkania, które są budowane na podstawie wydanych w tym roku pozwoleń, będą oddawane do użytku najwcześniej za rok lub dwa lata. - Dodatkowo, istnieją poważne bariery w postaci braku planów zagospodarowania przestrzennego, które wydłużają czas realizacji nowych inwestycji – wskazuje ekspert emFinanse.
Po trzecie, bardzo dobra informacja dla milionów kibiców w Polsce o przyznaniu nam organizacji Euro 2012, może się okazać przysłowiowym „gwoździem do trumny” dla inwestycji mieszkaniowych. - Już teraz istnieją poważne obawy o dostępność materiałów budowlanych, a przede wszystkim brak rąk do pracy – zauważa Nieścior. Jest to spowodowane tym, że w ostatnich miesiącach wielu pracowników budowlanych wyjechało do pracy za granicę. Co więcej, budowa infrastruktury na mistrzostwa pochłonie znaczne ilości materiałów budowlanych, a producenci już zaczynają podwyższać ich ceny.
Jednakże w tym roku na rynku wtórnym mogą się już pojawić mieszkania kupione w latach ubiegłych w celach spekulacyjnych. Będzie to jednak następowało stopniowo, co jest spowodowane uwarunkowaniami podatkowymi. - Sytuacja ta oznacza, że najwcześniej za dwa lata, gdy na rynku będą pojawiały się mieszkania budowane na podstawie niedawno wydanych pozwoleń, podaż zacznie gonić popyt.
---
Przemysław Nieścior/ekspert emFinanse
