Jak sfinansować budowę lokalu użytkowego?

Rozpoczynając budowę budynku na wynajem lub domu, w którym część powierzchni przeznaczyć chcemy na lokal użytkowy, stajemy przed zadaniem znacznie trudniejszym niż osoby poszukujące źródeł finansowania potrzeb „czysto” mieszkaniowych. Gama kredytowych ofert jest zdecydowanie węższa, a ich warunki często mniej atrakcyjne. Budowa domu może być nie tylko realizacją marzenia o własnych czterech ścianach, ale również formą inwestycji. Nie należy przy tym ograniczać się do myślenia o wzroście wartości nieruchomości w dłuższym lub krótszym horyzoncie czasowym, nasz budynek może także „pracować” na co dzień,  

...stając się dodatkowym źródłem przychodów w domowym budżecie lub pozwalając nam oszczędzić na wynajmie pomieszczeń niezbędnych w zawodowej działalności.

Wydzielając w naszej nieruchomości lokal użytkowy, możemy przeznaczyć go na realizację kilku celów. Pierwszą z możliwości jest wynajem. Dobrze położony pod względem komunikacyjnym budynek może mieścić punkt handlowy lub usługowy. Jeśli wyznaczony przez nas poziom czynszu nie okaże się zaporowy, to chętnych na podpisanie umowy możemy znaleźć stosunkowo szybko. Lokal handlowo-usługowy nie powinien być uciążliwym sąsiadem, zwłaszcza jeśli projektując budynek, przystosujemy go do „wielozadaniowych” wymagań.

Nieruchomość zlokalizowana w trochę mniej atrakcyjnym miejscu może z powodzeniem przyciągnąć firmy poszukujące powierzchni biurowej lub przedstawicieli wolnych zawodów. W tym przypadku ważne jest odpowiednie przygotowanie pomieszczeń użytkowych – gabinet stomatologiczny spełniać musi zupełnie inne warunki niż biuro pośrednika w handlu nieruchomościami. Dlatego też warto już na etapie budowy poszukiwać potencjalnych najemców lub zdecydować się na konkretny typ działalności.

Nasza nieruchomość mieścić może także siedzibę naszej firmy. Jeśli prowadzimy własny niewielki biznes, a jego specyfika nie wymaga posiadania lokalu o specjalnych cechach i wyposażeniu, to rozwiązanie takie jest szczególnie atrakcyjne – wydatki związane z wynajmem pomieszczeń pozostaną w naszej kieszeni, a w wielu przypadkach zaoszczędzimy także sporo czasu przeznaczanego do tej pory na dojazdy. Zalety pracy w domu docenią zwłaszcza przedstawiciele wolnych zawodów (np. notariusze, adwokaci, prawnicy, architekci, rzeczoznawcy majątkowi, tłumacze, graficy, lekarze, stomatolodzy, farmaceuci).

Lokal użytkowy może oczywiście być zupełnie samodzielną inwestycją – łączenie funkcji mieszkaniowej i komercyjnej w jednym budynku nie zawsze jest uzasadnione. Jednak wymienione powyżej motywacje (przeznaczenie pod wynajem, na własną działalność gospodarczą) zachowują swoją ważność również w tym przypadku.

Firma czy osoba fizyczna?

Oferta kredytów na nieruchomości komercyjne lub mieszkalne z wydzielonym lokalem użytkowym jest stosunkowo uboga, gdy porównać ją z wyborem produktów dostępnych dla klientów indywidualnych poszukujących finansowania celów mieszkaniowych. Oferowane przez działające w Polsce banki usługi podzielić można na dwie grupy: kredyty hipoteczne udzielane przedsiębiorstwom oraz kredyty dostępne dla osób fizycznych.

Osoby wykonujące wolny zawód i drobni przedsiębiorcy stają w tym przypadku przed wyborem: czy o kredyt starać się jako osoba fizyczna czy jako podmiot gospodarczy? W pierwszym przypadku mamy niewiele możliwości – oferta kredytów jest dość wąska, a banki niechętnie patrzą na nietypowe nieruchomości jako zabezpieczenie wierzytelności. Z drugiej jednak strony, procedura badania zdolności kredytowej może okazać się mniej dotkliwa.

Oferta kredytów dla przedsiębiorców jest zdecydowanie szersza – każdy bank myślący o obsłudze tego segmentu rynku przygotował własną propozycję finansowego wsparcia dla nabywających nieruchomości. Za wyborem tej opcji przemawiają także korzyści podatkowe. Problem stanowić może jednak konieczność udokumentowania odpowiedniej historii działania (eliminuje to nowopowstałe firmy) i udowodnienia posiadanej zdolności kredytowej. 

Dodatkowym czynnikiem, który warto wziąć pod uwagę jest maksymalny okres kredytowania. Górną granicę w przypadku kredytów dla osób fizycznych stanowi okres 25-30 lat, natomiast w wielu ofertach przeznaczonych dla przedsiębiorstw spłata nastąpić musi najpóźniej w ciągu 10-15 lat.

Jeśli nie kredyt, to co?

Cechą wspólną bankowych kredytów na nieruchomości o charakterze komercyjnym lub „mieszanym” jest, pominąwszy krótszy maksymalny okres kredytowania, także wyższe oprocentowanie niż typowych kredytów mieszkaniowych. Wynika to po części z faktu, iż w tym przypadku finansowane są innego rodzaju potrzeby a kredytowane przedsięwzięcie ma przynajmniej w części komercyjną naturę. Dotyczy to także sytuacji, gdy budynek zawierający lokal użytkowy stanowi zabezpieczenie „zwykłego” kredytu hipotecznego (na cel mieszkaniowy). Banki uzasadniają to mniejszą płynnością rynku budynków o nietypowym, „mieszanym” charakterze.

Oprocentowanie i opłaty w wielu bankach ustalane są indywidualnie dla każdego przypadku. Utrudnia to porównanie ofert, czemu trudno się dziwić biorąc pod uwagę unikalny charakter każdej inwestycji. W przypadku kredytów dla klientów indywidualnych często pojawiają się także dodatkowe ograniczenia określające maksymalny udział powierzchni przeznaczonej „na komercję” w całkowitej powierzchni nieruchomości.

Alternatywą wobec kredytu na nieruchomość komercyjną może być leasing nieruchomości. Opcja ta dostępna jest jednak tylko dla przedsiębiorstw i to przede wszystkim dla tych większych, realizujących kapitałochłonne inwestycje. Chociaż firmy leasingowe coraz częściej zerkają w stronę mniejszych klientów (np. EFL realizuje transakcje od 250 tys. zł, a MAX Leasing od 100 tys. zł), to w dalszym ciągu nie jest to jeszcze usługa powszechnie dostępna [1].

Jeśli dysponujemy nieruchomością, którą można obciążyć hipoteką, to pozostaje jeszcze jedna możliwość – pożyczka hipoteczna. Oprocentowanie tego typu produktów jest wyższe niż kredytów o takim samej formie zabezpieczenia, ale w zamian zyskujemy swobodę wydatkowania pozyskanych środków. Rozwiązanie to można polecić jako ostateczność, gdy żaden z obecnych na polskim rynku produktów kredytowych nie będzie w stanie sprostać naszym oczekiwaniom. Spójrzmy zatem jaki wybór kredytów oferują indywidualnemu inwestorowi rodzime instytucje.

Hipoteczny biznes

Pomoc w sfinansowaniu zakupu lub budowy nieruchomości z częścią użytkową oferuje w Polsce kilka banków. Klienci indywidualni starający się o taki produkt powinni przygotować się na podobne procedury jak w przypadku kredytu na cele mieszkaniowe. Jedną z różnic może być kwestia uwzględnienia dochodu z wynajmu nieruchomości przy obliczaniu zdolności kredytowej – wliczenie tej pozycji pozwala uzyskać wyższą kwotę kredytu, lecz może wiązać się z koniecznością przedstawienia umowy zawartej z najemcą. W niektórych bankach (np. „Kredyt Własny Kąt Biznes” w PKO BP) poprawienie zdolności kredytowej odbywa się kosztem skrócenia maksymalnego okresu spłaty kredytu.

Bank Millennium oferuje „Kredyt Hipoteczny Biznes” pozwalający sfinansować m.in. zakup, budowę, rozbudowę lokalu użytkowego, nieruchomości komercyjnej lub nieruchomości mieszkalnej z częścią użytkową. Kredyt otrzymać mogą przedstawiciele  wolnych zawodów z co najmniej 6-miesięcznym stażem, osoby inwestujące w nieruchomości, w których prowadzona jest działalność gospodarcza (pod warunkiem, że nie jest prowadzona przez kredytobiorcę) oraz inwestujący w nieruchomości na wynajem. Oferta banku ograniczona jest do siedmiu największych miast w Polsce.

Oprocentowanie kredytu jest wyższe niż kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe. W przypadku nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu przy ustalaniu wysokości marży pod uwagę bierze się procentowy udział części komercyjnej w całkowitej powierzchni użytkowej.

PKO BP przygotował kredyt „Własny Kąt biznes” przeznaczony m.in. dla osób budujących lub nabywających dom z lokalem użytkowym, budynek mieszkalny przeznaczony na wynajem czy nieruchomość z lokalami użytkowymi przeznaczonymi na wynajem. Środki pochodzące z kredytu wydatkowane mogą być również na refinansowanie poniesionych kosztów lub spłatę zaciągniętych wcześniej zobowiązań (przeznaczonych na wymienione cele).

Maksymalny okres spłaty kredytu jest uzależniony od formuły wyliczania zdolności kredytowej: przy uwzględnieniu dochodu z wynajmu kredytowanej nieruchomości wynosi 20 lat, a standardowo 25 lat. Kredyt ten wyposażono także w opcję bilansowania, aby z niej skorzystać konieczne jest posiadanie ROR w banku-kredytodawcy.

GE Money Bank ma wśród proponowanych klientom kredytów ofertę pod nazwą „Dom i Biznes”. Przeznaczony jest przede wszystkim dla osób, które prowadzą lub zamierzają prowadzić działalność gospodarczą we własnym domu. Przedstawiciele wolnych zawodów, ale także właściciele pensjonatów mogą z pożyczonych środków sfinansować zakup, budowę lub remont odpowiedniej nieruchomości, w której nie więcej niż 40% powierzchni stanowić będzie część komercyjna.

BPH Bank Hipoteczny w ofercie pod nazwą „Kredyt Prywatny Inwestor” uwzględnił niemal wszystkie cele kredytowania, które mogą zainteresować klienta indywidualnego decydującego się na budowę lub zakup nieruchomości komercyjnej. Wśród podstawowych warunków bank wskazuje konieczność ustanowienia odrębnej księgi wieczystej dla nieruchomości, która ma być sfinansowana z pochodzących z kredytu środków.

Pekao w ramach oferty mieszkaniowego kredytu hipotecznego i mieszkaniowego kredytu budowlano-hipotecznego umożliwia swoim klientom detalicznym sfinansowanie budowy budynków mieszkalnych z pomieszczeniami przeznaczonymi na cele usługowe (powierzchnia przeznaczona na cele usługowe nie może być większa niż 33% całej powierzchni użytkowej finansowanej nieruchomości) oraz zakup nieruchomości mieszkalnej z częścią usługową.

Santander Consumer Bank wśród celów, na które przeznaczone mogą zostać środki pochodzące z kredytu hipotecznego wymienia nabycie lokalu użytkowego na rynku pierwotnym lub wtórnym.

Poza wymienionymi bankami na polskim rynku są jeszcze instytucje, które swoją ofertę kierują do osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości mieszkalnych na wynajem. Przykładem może być Noble Bank („Kredyt na wynajem”) oraz Multibank i mBank. W tych ostatnich zakup lokalu użytkowego na kredyt dostępny jest wyłącznie dla klientów biznesowych.

Zestawienie wybranych kredytów dla klientów indywidualnych na cele związane z nabyciem lub budową lokalu użytkowego/ budynku z częścią usługową (stan na 24.02.2008)

Źródło: Informacje zamieszczone na stronach internetowych banków, dane z infolinii, Bankier.pl.

Indywidualny inwestor

Działające w Polsce banki dostrzegają fakt, że „standardowy” kredyt hipoteczny nie spełnia oczekiwań niektórych grup klientów. Wielu przedstawicieli wolnych zawodów, a także osób pragnących lepiej wykorzystać posiadane przez siebie nieruchomości aktywnie poszukuje możliwości sfinansowania budowlanych inwestycji. Są oni atrakcyjnym segmentem rynku, którego liczebność będzie zapewne rosła. Należy mieć nadzieję, że już wkrótce wybór dostępnych na rynku produktów znacznie się poszerzy – trudno bowiem oczekiwać, że pożyczka hipoteczna spełni wszystkie potrzeby indywidualnych inwestorów.

--- 

Michał Kisiel, Bankier.pl

[1] Włodarczyk D., Leasing nieruchomości, Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, http://www.mrn.pl